Zakup działki budowlanej, wybór kompetentnego architekta i idealnego projektu to nie wszystko, co wystarcza do rozpoczęcia budowy wymarzonego domu. Zanim powstaną pierwsze fundamenty należy uzyskać wszelkie niezbędne zgody. Znajomość niezbędnych formalności i dokumentów, które należy przygotować po nabyciu działki budowlanej pozwoli na uniknięcie wielu komplikacji na późniejszych etapach budowy. Proces ten tylko na pierwszy rzut oka wydaje się skomplikowany, w rzeczywistości obecnie dużo łatwiej skompletować niezbędną dokumentację i uzyskać potrzebne zgody. Sporządziliśmy krótki przewodnik po tym, jakie formalności należy załatwić przed przystąpieniem do budowy domu.
Analiza planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy
Powyższe dokumenty powinny zostać przeanalizowane najlepiej jeszcze przed zakupem działki budowlanej i projektu budowlanego. Plan zagospodarowania przestrzennego zawiera informacje o przeznaczeniu użytkowym działki, dopuszczalnej kubaturze budynku, specyfice dachu czy linii zabudowy. Analiza planu zagospodarowania ułatwi wybór projektu budowlanego, który bez żadnych komplikacji będzie mógł zostać wykonany na naszej działce. Jeśli zakupiona przez nas działka nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego, jesteśmy zobligowani ubiegać się o wydanie warunków zabudowy. Warunki zabudowy to dokument równorzędny, zawierający podobne informacje co analiza planu zagospodarowania przestrzennego.
Wybór projektu
Wybór projektu to jedna z najtrudniejszych decyzji, którą musimy podjąć decydując się na budowę własnego domu. Jeśli nie jesteśmy pewni jaki projekt wybrać warto poradzić się doświadczonego architekta, który wskaże nam zalety i wady danego projektu, wprowadzi modyfikacje lub zaproponuje nam projekt, który w większym stopniu będzie odpowiadał naszym wyobrażeniom. Obecnie na rynku istnieją setki projektów gotowych, jeśli jednak żaden z nich nie spełnia wymagań inwestora, warto zdecydować się na projekt indywidualny, który pozwala na personalizację budynku. Kompetentny architekt przygotuje projekt indywidualny we ścisłej współpracy z inwestorem, dzięki czemu możemy być pewni, że dom sprosta wymaganiom przyszłych mieszkańców. Projekt indywidualny może być niezbędny w przypadku działek budowlanych o niestandardowych rozmiarach.
Zgłoszenie zamiaru budowy
Dzięki nowelizacji prawa budowlanego nie musimy już starać się o uzyskanie pozwolenia na budowę, wystarczy że zgłosimy zamiar budowy. Dzięki zmianie tej procedury znacznie przyśpieszył się proces projektowo-budowlany. Pozwolenie na budowę wymagało dopełnienia wielu formalności i oczekiwania na wydanie pozytywnej decyzji. Obecnie, zgłoszenie budowy jest procedurą uproszczoną. Składana dokumentacja nie musi zawierać np. żadnych decyzji o dostawie mediów. Przyłączenie wody, kanalizacji, prądu i gazu czy możliwość przyłączenia działki do drogi publicznej, będą weryfikowane podczas oddania budynku do użytku. Mimo wszystko, warto postarać się o wydanie warunków technicznych dostawy mediów, co pozwoli na uniknięcie późniejszych problemów formalnych. Decyzja ta jest zazwyczaj wydawana od ręki, a jej koszt nie powinien przekraczać 150 zł.
Budowa domu może być rozpoczęta najwcześniej po upływie 30 dni od daty przedłożenia zgłoszenia budowlanego. Jeśli inwestor nie podejmie prac budowlanych w ciągu 3 lat od uzyskania zgody na budowę ulegnie ona przedawnieniu. Wtedy koniecznie będzie powtórzenie procedury formalnej.
Budowa domu – formalności przed rozpoczęciem prac budowlanych
Kolejnym krokiem po dopełnieniu powyższych formalności jest zatrudnienie kierownika budowy. Kierownik budowy podpisuje stosowne oświadczenie o sporządzeniu planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Dokument ten zawiera także pisemne potwierdzenie przejęcia obowiązków kierownika budowy. Dokumentu nie trzeba złożyć do Starostwa Powiatowego, tak jak było to w przypadku inwestycji realizowanych w oparciu o pozwolenie budowlane. Obecnie wystarczy, że znajduje się on w posiadaniu inwestora i wchodzi w skład dokumentacji budowlanej. Przed rozpoczęciem prac należy założyć dziennik budowlany, który jest dokumentem urzędowym. Zawiera on wpisy dotyczące przebiegu robót budowlanych. Nadzór nad dziennikiem budowy należy do kierownika budowy, jednakże inwestor także ma prawo do dokonywania wpisów.
Prace przygotowawcze
Przed rozpoczęciem pierwszych prac należy jeszcze wykonać następujące formalności:
-
Wykonanie niwelacji terenu przeznaczonego na budowę
-
Wytyczenie geodezyjne budynku na działce wykonane przez geodetę
-
Wstępne zagospodarowanie działki – budowa tymczasowych obiektów np. tymczasowy składzik na materiały budowlane
-
Wykonanie przyłącza elektrycznego na cele realizacji budowy
-
Montaż tablicy informacyjnej na czas trwania robót.
Sporządzenie powyższych formalności jest niezbędne przed przystąpieniem do rozpoczęcia robót budowlanych. Rozpoczęciem budowy bez jej zgłoszenia i uzyskania niezbędnych pozwoleń grozi karą grzywny.
Załatwianie formalności towarzyszy nam także po zakończeniu budowy. Przed przeprowadzką do nowego budynku inwestor musi dokonać odbioru budowy. Protokół odbioru powinien zostać przekazany Starostwu Powiatowemu lub do Urzędu Gminy. Protokół odbioru budowy zawiera takie dokumenty jak:
-
protokół odbioru domu
-
protokół odbioru mediów
-
geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza
-
dziennik budowy
-
kopia świadectwa charakterystyki energetycznej
-
oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu prac zgodnie z projektem i wytycznymi
-
protokół odbioru przewodów kominowych.
Dopełnieniem formalności będzie uzyskanie numeru porządkowego budynku i utworzenie księgi wieczystej dla nowej nieruchomości.
Zobacz też: Architekt Zamość